昆明地鐵4號線開通在即 23個地鐵盤中竟然還藏著一個7字頭

昆明地鐵4號線原本計劃于今年6月開通,但由于疫情影響,工期有所延誤,市民非常關注何時開通的問題,對此,昆明軌道交通公司最新的回應是4號線計劃于今年開通初期運營。從官方介紹看,已實現洞通、軌通、電通的4號線,今年內開通已是板上釘釘。

一般來說,地鐵對沿線樓盤的增值效應在開通前一年就會開始兌現,那么4號線沿線的在售樓盤都有哪些?目前價格如何?是否迎來了新一輪房價上漲?

4號線通車在即 準地鐵盤即將轉正

地鐵盤其實并沒有很準確的定義,廣義角度說凡是在地鐵沿線的物業都可以叫地鐵盤,和地鐵站之間的距離遠近,決定了受益于地鐵的程度,因此通常將步行距離500米以內的樓盤視作真正的地鐵盤,房價就會顯著高于非地鐵區域。小編梳理4號線地鐵盤也采用這一通行標準。

對于那些正在建設的地鐵沿線的樓盤,也可以稱為準地鐵盤,只要地鐵一開通,馬上可以“轉正”,周邊片區的生活交通便利度都會大幅提升。而昆明在建地鐵線路中,今年將開通的4號線貫穿了主城西北至東南的呈貢,線路最長,經過區域最多,對昆明的城市發展具有重要價值。

4號線沿途區域在過去房價都不高

公開資料顯示,昆明地鐵4號線從位于五華區西北新城的金川路站一直連通至呈貢區的昆明高鐵南站,大致呈西北——東南走向,全長約43.5公里,共設車站29座。下面就讓我們一起從北到南,看看4號線沿線有哪些即將“轉正”的地鐵盤。

沿途20余地鐵盤 西北即占半壁江山

通過梳理昆明地鐵4號線沿線區域,可以看到沿途13個地鐵站共分布有多達23個地鐵盤,產品類型從高層、小高層、洋房到LOFT和平層商辦都有,既有剛需也有改善型產品,可選擇空間較大,而且房源大多分布在西北新城與新螺螄灣-斗南-呈貢等板塊。

由于地鐵4號線是目前昆明地鐵線中距離最長的一條,并且途徑了多個熱點開發區域,沿線在售樓盤數量較已開通的線路更多,在這23個樓盤中,在售的住宅產品價格區間從13000元到20000元,商辦類產品的單價也大多接近萬元。

具體到4號線途經的各個區域上,房價最高的當然是傳統老城區,屈指可數的幾個項目都是住宅,而且老樓盤基本已經售罄,新樓盤則單價高至2萬以上;西北新城和新螺螄灣-斗南板塊同屬房價第二梯隊,住宅在1.3-1.5萬元/平米區間,商辦類產品也大多在萬元上下;最后呈貢新城4號線途經的項目并不多,而且價格算是4號線地鐵盤里最低一檔,住宅均價1.3萬元/平米,商辦基本上都在八九千的價位。

其中我們可以發現,西北新城的地鐵盤幾乎占了4號線的半壁江山,西北新城位于二環與三環之間,在4號線的各板塊中具有明顯區位優勢,加上這些年土地供應較多,開發火熱,新盤云集,而且隨著宜家、吾悅廣場落地,先鋒小學、中央民大附中等多所名校引入,五華區醫院搬遷,各項配套全面成熟,片區價值大幅提升。

以往事實證明,地鐵對片區價值和房價的拉動效應都非常直接,4號線也不會例外,從以上數據梳理可以看出,之所以距離市區更遠的新螺螄灣-斗南板塊,其房價水平能與西北新城處在同一水平,主要應歸功于2014年地鐵1號線的開通,更遠的呈貢更是由于地鐵和高鐵才開啟房價一路上漲。不難預計,位于主城范圍的西北新城仍有很大上升空間。

聚焦西北新城4號線地鐵盤,自住還有什么選擇?

因此,在4號線通車前入手西北新城地鐵盤,現在正處于購房機會的窗口期。

從宏觀的角度看,地鐵1號線之于新螺螄灣、呈貢,正如4號線之于西北新城。其實在地鐵未開通前,西北新城房價已經經歷了數輪上漲,但即便如此,位于主城的西北新城和斗南新螺螄灣片區的房價仍處于同一水平,這反映出西北新城的地鐵紅利還未完全兌現。

西北新城地鐵盤一覽

從片區內各項目的具體情況也能看出,各樓盤的住宅銷售去化都很迅速,比如新希望白麓城,雖然項目體量不小,住宅價格也不便宜,但住宅部分還是供不應求。而目前有住宅產品在售的地鐵盤也只有3個,均價差不多在15000—16000元,并且都是少量尾盤,如果購房預算滿足,完全可以入手。

在住宅銷售火爆的背景下,西北新城各個項目紛紛推出商辦類產品,這些產品的最大優勢就是價格,地鐵4號線開通后,由于商辦產品相對于住宅的巨大房價差距,以及日常通勤和生活的便利,對于地鐵站附近的商辦產品,其價值提升效應預計會更加明顯,也給購房者帶來了低總價入手地鐵盤的好機會。

目前西北新城有多個項目商辦產品在售,類型上分為LOFT和平層兩類,LOFT的售價從8800元—12000元,平層價格區間則比較大,單價為7500元—9000元。相對而言,LOFT雖然具有拓展面積大的優勢(所謂的買一層送一層),但由于層高(一般是4.5米)限制,搭建的第二層居住和使用體驗并不好,加上價格已經接近住宅,如果自住不值得推薦,作為開設工作室或出租用途可以考慮。

那么如果是想在西北新城買一套自住的地鐵房,上下班通勤,孩子上學,日常生活比較便利,完全可以考慮買價格實惠、居住舒適的平層商辦類產品,相比投資屬性更強的LOFT,平層商辦的價格和居住優勢更突出,不過西北新城的平層類商辦產品也比較少,一個是最近新推出的新希望白麓城·麓公館,均價7500元/平米,另一個是保利大家的公寓,均價9000元/平米。

“7字頭”的地鐵房?這超出了多數人的想象,即便是商辦產品,也肯定是昆明最低,沒有之一。而且,新希望白麓城·麓公館7500元的均價,不及其他在售住宅項目的一半,看上去就很“超值”,而且實際居住體驗也不遜色。

從最低7500元的商辦產品,到16000左右的住宅產品,西北新城的地鐵盤總體來說性價比不錯,選擇面也比較大,尤其新希望白麓城·麓公館,不僅是全城價格最低的地鐵房,也具備了成為“爆款”的產品素質。

西北新城與眾不同的機會型產品

新希望白麓城——“7字頭”的純正地鐵房

從地圖上看,新希望白麓城距離地鐵4號線金川路站僅需步行300-400米。按照成年人80米/分鐘的步行速度算,住戶們出了小區門,5分鐘之內就能坐上地鐵。單價7字頭的純正地鐵房,這不僅在西北新城是個例外,在整條4號線沿途23個地鐵盤中,新希望白麓城·麓公館也是絕無僅有的存在。那么除了價格,這個項目還有哪些“爆款”屬性呢?

首先我們來看一張普通公寓樓的平面圖,這是一個典型的6梯38戶塔樓,6部客梯和1部貨梯集中在建筑中間,38戶小面積公寓圍成一圈依次排列在外圍,除了四個端頭戶型能兩面采光外,其余34戶都只有單面采光,而且戶型面寬窄進深長的弊端非常突出,現在市面上的商辦產品大多如此。

新希望白麓城·麓公館板式通透的設計與市面上其他公寓截然不同

小編推薦新希望白麓城·麓公館的很重要原因就在于其不尋常的類板式設計,以上圖3B棟的樓層平面圖來看,該棟采用了2梯13戶板式設計,大多數戶型都能做到南北通透,整體結構與許多2梯4戶、2梯5戶的板式住宅樓類似,因此新希望白麓城·麓公館在設計思路上與其他公寓截然不同,建筑形態十分接近住宅,這一點非常罕見,帶來的居住體驗大大提升。

得益于類板式的產品設計,項目的戶型方面就大有文章可作,新希望白麓城·麓公館有一條醒目的廣告詞:48萬買地鐵口兩房。指的就是66平米G3戶型,記得小編第一次看到的時候都有點犯迷糊:這不就是一個很規整的小兩房住宅戶型嗎?戶型方正無浪費,客餐廳和廚衛足夠寬敞,還擁有2個南向臥室,麻雀雖小,五臟俱全。僅需48萬元就能在4號線地鐵口買到一套居住功能完備的房子,對于預算不多的首次置業者來說,吸引力十足。

在看麓公館最大110平米的G1戶型,空間方正還很大氣,三房兩廳雙衛的布局與普通住宅戶型沒有差別:入戶玄關設計、餐客廳相連、動靜分區、主臥自帶衣帽間等等,居住體驗與功能更加完善。對于首改、剛改置業客群而言,80多萬能買到主城地鐵盤的三房產品,誘惑力確實很強。要說這個戶型的缺點只有一條,少了個陽臺,這也是商辦產品在規劃上都存在的情況,不過比起至少幾十萬的總價優勢,小小缺憾完全可以接受。

新希望白麓城·麓公館產品形態十分接近住宅

戶型極度類似住宅,而對居住體驗影響很大的層高方面,新希望白麓城·麓公館則是勝過了普通住宅,昆明大多數住宅的層高都在2.9米左右,而新希望白麓城·麓公館的層高達到了3.2米,這在昆明非常少見,而且未來也很難見到這種層高的板式商辦產品了。

4月18日,新希望白麓城·麓公館首次開盤,購房者們對于這批價格優惠、配套完善的地鐵房反應相當熱烈,畢竟7字頭的地鐵房難逢難遇,開盤4小時內即被“搶走”了168套。客觀來說,商辦產品相比住宅不可避免存在土地使用年限、貸款首付及交易稅費等短板,但無論是對于初次置業的年輕人,還是想換一套居住舒適的地鐵房的剛改客戶來說,足夠實用,足夠舒適,而且擁有巨大性價比優勢,就是買房的最大理由。

地鐵開通帶來的通達性和生活便利度的大幅提升,將對西北新城居住屬性的完善帶來根本性的變革,未來的生活場景和生活模式打造,在很大程度上必定將圍繞地鐵展開,在各項配套全面落地之后,西北新城很快將迎來全面成熟,而在成長期積累的價值紅利預期也到了兌現的時候了。

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